短期内行业政策边际改善持续同比增长8.8%

房地产投资持续下降，月度销售数据连续三个月呈现负增长2021年1—9月，房地产开发完成投资112568亿元，同比增长8.8%从开工和竣工数据来看，9月竣工住宅面积3045万平方米，同比下降1.7%，9月新开工住宅面积12609万平方米，同比下降14.3%同时，竣工数据同比下降，对房地产开发投资产生明显下行压力2021年1—9月，住宅销售面积11.5万平方米，销售金额12.2亿元，分别较2020年同期增长11.4%和17.8%，增速持续收窄月度数据显示，9月全国住宅销售13896亿元，同比下降16.9%，9月全国住宅销售面积13825万平方米，同比下降15.8%这是自7月份月度住宅销售数据出现同比下降趋势以来，连续第三个月出现下降

70个城市的房价大幅下跌2021年9月新房价格环比上涨的城市有27个，环比下跌的城市有36个，占比超过50%二手房价格方面，52个城市二手房价格环比下降，仅有17个城市二手房价格环比上升总的来说，新房和二手房的价格都普遍下降伴随着维持稳定信号的不断释放和市场预期的逐步修正，预计四季度房价将保持稳定

政策底部出现，短期内行业政策边际改善持续自9月底以来，央行半个月内连续三次发布稳定信号，表示将维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益10月份，全国多地银行房贷利率出现下调迹象，贷款利率也有所上升我们认为，房地产信贷环境迎来实质性改善，行业政策边际放松将给房地产板块带来一波估值修复

第二轮集中土拍基本结束，呈现出拍卖更高，溢价更高的下降趋势，房企参与意愿明显下降。

截至10月底，除宁波，郑州外，其余20个重点城市已完成第二次集中土拍。“但我们也承认，三四线城市的一些‘去库存’压力还没有完全消化，这也是我们需要考虑的问题。”康佳表示，因此，综合分析表明，在未来的长期发展中，相关“基础制度建设”至少涉及土地制度，住房双轨制和房地产税改革。。

自2021年4月达到峰值以来，当地拍卖市场迅速转冷由于房企融资难度加大以及市场降温的影响，第二轮集中局部拍卖普遍呈现出拍卖流量较高，溢价较低的趋势此前，长三角，珠三角，成渝等地高烧不退，均经历了多宗土地拍卖或提前终止拍卖的情况，大部分地块以底价出让

22个城市中有16个城市已完成供地计划比例低于60%，第三轮集中土地拍卖土地供应有望大幅增加在22个重点城市中，有16个城市的宅基地成交量占规划年供应量的比例不到60%考虑到大部分城市土地供应完成相对较慢，预计第三轮集中土地拍卖的土地供应量将大幅增加但考虑到房企目前面临的资金困难，为避免大比例土地再次流动，第三轮集中土地拍卖门槛估计会略有放宽

投资建议:我们认为要关注四条投资主线:1)开发企业:保利发展，新城控股，华润置地，龙湖集团，万科A，旭辉控股，建发国际控股等2)物业管理企业:碧桂园服务，华润万象生活，金科服务，旭辉永盛服务，融创服务，宝龙商业，世茂服务等3) :首旅酒店，复星旅游，宋城演艺，华侨城等4)轨道转型企业:广宇发展，奥园美谷，山东招商发展等

风险:项目交付